W skrócie
Budowy rozliczam ryczałtem: cena jest spisana przed startem i dotyczy zakresu, który razem spisaliśmy, a to, czy w trakcie podrożeje stal albo robota zajmie więcej dni, niż policzyłem, jest moim problemem, nie Twoim. Nie bierze się ona z metra kwadratowego: zaczynamy od widełek, a im dalej jesteśmy w rozmowach i w koncepcji, tym bardziej się zawężają – gdy koncepcja jest gotowa, cena jest finalna. Zmienić ją może jedno: Twoja decyzja o zmianie zakresu, a o tym, ile zmiana będzie kosztować i co zrobi z terminem, wiesz, zanim zapadnie decyzja. Materiał jest w tej cenie i kupuję go ja. Rozliczamy się etapami, nie z góry.
Skąd masz wiedzieć, ile ten dom będzie naprawdę kosztował
Z osobami, które budują rezydencję, rzadko rozmawiam o tym, czy je na taki dom stać. Rozmawiamy o czymś innym: skąd masz wiedzieć, ile ten dom powinien kosztować i skąd pewność, że kwota z umowy jest tą, którą naprawdę zapłacisz. Ta druga obawa jest, moim zdaniem, zupełnie uzasadniona, bo ten scenariusz powtarza się od lat: cena na starcie wygląda dobrze, a po kilku miesiącach wykonawca zaczyna tłumaczyć, że coś wyszło w trakcie, że tego nie było w wycenie i że trzeba dołożyć.
Mój sposób rozliczania bierze się dokładnie z tej obawy. Cena, którą podpisujemy, jest ceną, którą płacisz – w granicach zakresu, który razem spisaliśmy. Jeżeli w trakcie drożeje stal albo cieśla podnosi stawkę, to jest mój problem. Jeżeli robota zajęła więcej godzin, niż policzyłem, to również mój. Liczenie kosztów budowy jest moim zawodem, więc to ja powinienem ponosić ryzyko, że policzyłem źle, a nie Ty.
Skąd się bierze cena, która się potem nie zmienia
Jak można podać stałą cenę za dom z basenem poniżej poziomu wody gruntowej, windą samochodową i kilkunastoma instalacjami, skoro to właśnie przy takich projektach wykonawcy najszybciej uciekają od stałych cen? Da się, ale cena finalna wymaga trzech rzeczy. Zanim je opiszę, powiem, skąd taka cena się nie bierze.
Nie bierze się z metra kwadratowego. Cena za metr jako tako działa przy typowym domu, którego koszt rzeczywiście rośnie razem z powierzchnią. W rezydencji najdroższe rzeczy nie mają z metrażem nic wspólnego: basen kosztuje swoje w domu większym i w mniejszym, winda samochodowa tak samo. Dwa domy o tej samej powierzchni potrafią mieć zupełnie różne budżety i nie chodzi o kilka procent różnicy.
Nie bierze się też z jednej liczby podanej na pierwszym spotkaniu. Na pierwszych rozmowach dostajesz widełki, bo chcesz od razu wiedzieć, w jakim rzędzie wielkości się poruszamy – i to jest w porządku. Im dłużej rozmawiamy i im bardziej gotowa jest koncepcja, tym bardziej te widełki się zawężają; w chwili, gdy koncepcja jest gotowa, cena jest finalna. Jeżeli ktoś podaje wiążącą kwotę za rezydencję po jednej rozmowie, to znaczy, że jeszcze jej nie policzył.
Pierwsza rzecz to studium wykonalności: badania gruntowo-wodne, przegląd projektu pod kątem tego, czy da się go zbudować tak, jak został narysowany, i rozpoznanie elementów specjalnych. Nic za nie nie płacisz, ale nie robię go bez spotkania – z samego projektu przysłanego mailem nie da się rzetelnie rozmawiać ani o wykonalności, ani o pieniądzach. Zanim się zgodzę, muszę wiedzieć, że dostarczę odpowiedni rezultat; jakie miejsce ma studium w całym procesie, opisuję w tekście o tym, od czego zaczyna się taki dom.
Druga rzecz to kompletna dokumentacja, na poziomie wykonawczym – z detalami, zestawieniami i rozwiązanymi kolizjami między instalacjami. Sam projekt do pozwolenia to na wycenę za mało; dlaczego to dwie różne rzeczy, opisuję w tekście o współpracy z architektem.
Trzecia rzecz to mój przedmiar i wycena – robota, którą wykonuję u siebie i której nikt nie widzi. Ty nie dostajesz kosztorysu pozycja po pozycji jak w przetargu publicznym; dostajesz cenę i opis tego, co w niej jest, a czego nie ma – i to od tego opisu zależy, czy za rok będziemy rozmawiać o budowie, czy o tym, co było w cenie.
Dopiero po czymś takim widełki zamykają się w jedną kwotę, którą mogę podpisać jako stałą, bo wiem, co w niej jest.
W tej kwocie jest materiał. Buduję kompleksowo, z materiałem, bo sama idea tej usługi jest taka, że chcesz, żebym Cię we wszystkim wyręczył; wariantu, w którym materiał przywozisz sam, u mnie nie ma – chyba że masz dojście do tańszej stali albo betonu, wtedy rozmawiamy, jestem na wszystko otwarty. Kosztorysu pozycja po pozycji nadal nie dostajesz, ale wyszczególnienie materiału w opisie zakresu jest: wiesz, co wchodzi w Twój dom i w jakim standardzie.
Kto płaci za co
Żeby nie było niedomówień, rozpiszę to po kolei.
Wzrost cen materiałów i robocizny w trakcie budowy obciąża mnie – cena się nie zmienia. Tak samo praca, której okazało się więcej przy tym samym zakresie: od tego jest przedmiar, a pomyłka w moim przedmiarze jest moim kosztem. Błąd wykonawczy też jest po mojej stronie – naprawa mieści się w cenie umowy i nie robimy z tego aneksu.
Warunki gruntowe badamy przed ceną: badania nie kasują ryzyka, ale pozwalają je nazwać i policzyć. To, czego rzetelnie przewidzieć się nie da, opisujemy w umowie osobno, zanim ją podpiszesz – tak, żebyś wiedział, na jakich zasadach będzie to wyliczane oraz jak i kiedy zostaniesz poinformowany o kwocie do zapłaty. Zostaje jedna rzecz, która może ruszyć kwotę: Twoja decyzja o zmianie zakresu. O niej piszę niżej.
I jeszcze jedno, bo to częste nieporozumienie: ryczałt nie oznacza płacenia z góry. Nie twierdzę, że zaliczki są złe. Są niezbędne, bo nikt poważny nie wyłoży w ciemno dużych kwot na materiał na Twoją budowę. Ale budowa przebiega etapowo – więc rozliczać się też powinieneś etapowo. U mnie tak właśnie jest.
Zmieniasz zdanie w trakcie budowy
Zmiany będą; nie znam budowy, na której nie pojawiła się żadna, a rezydencję buduje się około dwóch lat i przez ten czas zdążysz coś zobaczyć u znajomych, coś w hotelu, coś w internecie. Przy stałej cenie pytasz jednak o co innego niż „czy się da”: czy zmiana otwiera na nowo rozmowę o całej cenie. Nie otwiera. Zmiana dostaje własną cenę, a za resztę zakresu płacisz tyle, ile było w umowie.
Każda zmiana wchodzi u mnie jedną drogą i żadnej nie wykonujemy, zanim się dowiesz, ile będzie kosztować i co zrobi z terminem, i zanim zdecydujesz na piśmie. Nie ma zmian umawianych przez telefon ani sytuacji, w której o cenie zmiany dowiadujesz się z faktury. Im później zmiana przychodzi, tym więcej prac ciągnie za sobą, dlatego razem z ceną zmiany dostajesz też jej koszt w czasie. Bywa, że to on przesądza. Całą tę drogę, razem z tym, kto płaci przy każdym rodzaju zmiany i jak liczę zmianę w czymś, co już stoi, rozpisałem w osobnym tekście o zmianach w trakcie budowy.
Ta procedura ma jeszcze jeden skutek, chyba nawet ważniejszy: część zmian po zobaczeniu pełnej wyceny – z kosztem i z czasem naraz – po prostu odpada. Nie dlatego, że kogoś nie stać, tylko dlatego, że przy pełnym rachunku część rzeczy przestaje mieć sens.
Czego ta cena nie obejmuje
Powiem też, gdzie ta stałość się kończy, żebyś nie usłyszał tego pierwszy raz przy stole z umową.
Zmiany zakresu na Twoje życzenie – to jedyna furtka otwarta świadomie, a jej zasady opisałem wyżej: wycena i Twoja pisemna decyzja, zanim cokolwiek zostanie wykonane.
Rzeczy spoza spisanego zakresu. Granica ceny biegnie dokładnie tam, gdzie kończy się dokumentacja i opis standardu. Spory o to, co było w cenie, to z mojego doświadczenia prawie nigdy spory o złą wolę – to spory o zakres, którego nikomu nie chciało się doprecyzować, kiedy był na to czas. Dlatego zakres spisujemy przed umową nudno i dokładnie. Opis piszę tak, żebyś po ludzku rozumiał, co jest w cenie, a czego nie ma, i żeby po drodze nie okazało się, że koparka nie była w cenie.
Nie obiecuję przy tym, że w trakcie budowy nie pojawi się nic, czego nikt nie przewidział. Obiecuję co innego: że dowiesz się o tym ode mnie, zanim przyjdzie do płacenia, a rozliczymy to na zasadach, które znasz z umowy.
O co pytać wykonawcę, który obiecuje stałą cenę
Te pytania zadaj każdemu – mnie też. Odpowiedzi z tego tekstu się nie zmienią:
- Na jakiej podstawie powstała cena – przedmiar na dokumentacji wykonawczej czy metr kwadratowy i doświadczenie?
- Co definiuje zakres: które dokumenty i jaki opis standardu – i czy materiał jest w cenie oraz wyszczególniony w tym opisie?
- Jak wchodzą zmiany – czy każda jest wyceniana przed wykonaniem i czy razem z ceną dowiesz się, co zrobi z terminem?
- Kto płaci za naprawę błędu wykonawczego?
- Jak wygląda rozliczenie – etapami czy według dat w kalendarzu? A jeżeli coś ma być płatne osobno, np. wedle zużycia – na jakich zasadach będzie to wyliczane i kiedy dowiesz się o kwocie?
Dwie rzeczy powinny zapalić Ci czerwoną lampkę: obietnica, że zmiany jakoś się rozwiążą, i pośpiech przy podpisywaniu. Obie oznaczają to samo – coś zostało niedopowiedziane i wyjdzie w trakcie.
Na pytania o współpracę ze mną – od budżetu, przez przebieg pierwszej rozmowy, po model rozliczenia – odpowiadam w sekcji Pytania.
Najczęstsze pytania
Czy cena ryczałtowa może w ogóle wzrosnąć?
Nie przez moje koszty – droższy materiał, wyższe stawki czy więcej pracy przy tym samym zakresie nie zmieniają kwoty z umowy. Realny powód jest jeden: Ty zmieniasz zakres, a o cenie zmiany wiesz, zanim zapadnie decyzja.
Czy przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca może żądać dopłaty za roboty dodatkowe?
Za prace mieszczące się w uzgodnionym zakresie – nie. Wynagrodzenie ryczałtowe obejmuje to, co opisuje dokumentacja, również wtedy, gdy roboty okazało się więcej, niż wykonawca zakładał. Dopłata wchodzi w grę wyłącznie przy robotach wykraczających poza zakres, a u mnie poprzedza ją wycena i Twoja pisemna decyzja.
Czy materiał jest w cenie i czy mogę kupić go sam?
Materiał jest w cenie i kupuję go ja, razem z ryzykiem, że podrożeje. Sam go nie kupujesz – chyba że masz dojście do tańszej stali albo betonu, wtedy o tym rozmawiamy. W opisie zakresu materiał jest wyszczególniony, więc wiesz, co wchodzi w Twój dom.
Czy dostanę szczegółowy kosztorys?
Nie. Przedmiar i wycena to moja robota wewnętrzna. Dostajesz cenę i opis zakresu – co jest w cenie, a co poza nią – i na tym opieramy umowę.
Jeżeli myślisz o rezydencji i chcesz wiedzieć, jak wyglądałaby jej stała cena – zapraszam. Porozmawiajmy o Twoim projekcie.