W skrócie
Są dwie normalne sytuacje na starcie. Jedni przychodzą do mnie z gotowym projektem i architektem – wtedy wchodzę jako wykonawca. Drudzy mają w głowie zarys domu i niewiele więcej: ani projektu, ani czasem działki. Ten tekst jest dla tych drugich. Zaczynam wtedy od rozmowy: jak chcesz mieszkać, gdzie, w jakim budżecie i ile chcesz mieć z całym tym procesem wspólnego. Potem kolejność jest stała: działka, studium wykonalności, pracownia i projekt, pozwolenie, budowa, wykończenie aż po pościel. Wszystko to prowadzę ja i za wszystko, z projektem włącznie, odpowiadam przed Tobą – choć sam projekt rysuje architekt, a ja go organizuję. Do pierwszej rozmowy nie musisz niczego przygotowywać.
Dwie drogi do tego samego domu
Większość rozmów o rezydencji zaczyna się od projektu. Ktoś ma architekta, ma rysunki, czasem ma już pozwolenie – i szuka kogoś, kto to zbuduje. Co wtedy robię i kiedy najlepiej mnie włączyć, opisałem w tekście dla osób, które mają projekt i architekta, więc nie będę tego powtarzał.
Jest też druga grupa, o której pisze się rzadko. Ludzie, którzy wiedzą, jak chcą mieszkać, ale nie mają jeszcze niczego, co dałoby się położyć na stole. Żadnego rysunku. Czasem działkę, czasem tylko okolicę, w której chcieliby jej szukać. I dość często przekonanie, że do wykonawcy wypada przyjść dopiero z projektem, bo inaczej nie ma o czym rozmawiać.
Jest o czym. W tej sytuacji od układania całości jestem ja: działka, pracownia, projekt, pozwolenie, budowa, wykończenie. Projektu nie rysuję, bo od tego jest architekt, ale organizuję go i odpowiadam za to, żeby dało się go zbudować w cenie i terminie, które znasz przed startem. Dom na końcu jest ten sam. Inaczej wygląda tylko początek: kto zbiera ludzi i w jakiej kolejności zapadają decyzje.
Najpierw rozmowa, potem rysunek
Przez siedem lat prowadziłem z żoną biuro architektury wnętrz. Spotkania z klientami trwały u nas zwykle od półtorej do dwóch i pół godziny i z zewnątrz wyglądały jak luźna rozmowa przy kawie. Po mojej stronie stołu leżał rozbudowany kwestionariusz – tylko nie prowadziłem go po kolei, bo ludzka głowa tak nie pracuje: ktoś opowiada o kuchni, w połowie zdania przypomina mu się sypialnia, potem wraca do kuchni. Klient nie widział, że przeskakuję między stronami. Moją robotą było wyłapać wszystko.
Dokładnie tak wygląda dziś pierwsza rozmowa o rezydencji. Nie oczekuję programu funkcjonalnego ani listy pomieszczeń z metrażami. Pytam, jak chcesz mieszkać: kto będzie w tym domu na co dzień, a kto od święta; czy pracujesz w domu i czy goście mają wiedzieć, gdzie; gdzie ma być cicho; czy kuchnia jest do gotowania, czy głównie do patrzenia; ile aut; czy basen ma służyć rano do pływania, czy wieczorem gościom. Pytam tak dokładnie nie bez powodu. O tym, że dom wyszedł za duży, słyszałem od klientów po wprowadzeniu wiele razy. Że za mały – raz. Z takich odpowiedzi powstaje później brief dla architekta. Lista pokoi z metrażami mu nie wystarczy – musi wiedzieć, po co każde z tych pomieszczeń jest i jak ma być używane, bo dopiero z tego wynika, jakie ma być.
Trzy rzeczy chcę wiedzieć dodatkowo. Gdzie – czy działka już jest, czy dopiero jej szukamy, i w jakiej okolicy. W jakim rzędzie wielkości budżetu się poruszamy – z grubsza, tak żebym wiedział, czy w ogóle jestem właściwym adresem. I ile chcesz mieć z tym procesem wspólnego: są osoby, które chcą decydować o każdej płytce, i takie, które chcą dostać dwa warianty i godzinę na wybór. Jedno i drugie jest w porządku, tylko inaczej się to organizuje.
Jedno zastrzeżenie od razu, żeby nie było niespodzianki: ceny ani terminu z tej rozmowy nie wyniesiesz, bo ich jeszcze nie ma. Powstają ze studium wykonalności i z dokumentacji, o czym niżej. Za to zanim przejdziemy do konkretów, podpisujemy umowę o poufności. Adresu działki nie chcę znać, dopóki ta umowa nie jest podpisana.
Od czego zacząć budowę rezydencji – co biorę na siebie, po kolei
Kolejność poniżej nie jest przypadkowa. Przy domu z katalogu da się zacząć od projektu i szukać działki pod niego. Przy rezydencji nie, bo projekt powstaje pod konkretny teren: pod jego wodę, grunt, plan miejscowy, słońce i sąsiadów. Architekt projektuje na danych. Każde założenie przyjęte zamiast danych wraca później jako przeróbka – w lepszym razie na papierze.
Działka
Jeśli działka już jest, prześwietlam ją, zanim powstanie pierwsza kreska koncepcji: grunt i woda, plan miejscowy albo warunki zabudowy, rezerwa mocy w sieci, dojazd dla ciężkiego sprzętu, sąsiedztwo dziś i to, co plan pozwala postawić obok jutro. Co dokładnie i w jakiej kolejności, opisałem w tekście o działce pod rezydencję.
Jeśli działki nie ma – szukam. Działek szukałem dla klientów od lat i rzadko wyglądało to jak przeglądanie ogłoszeń. To telefony do gmin, rozmowy z sąsiadami terenów, które wcale nie są na sprzedaż, objazd okolicy z mapą i geoportalem, czasem szukanie właściciela kawałka ziemi, o którym nikt w okolicy nie umie powiedzieć, czyj jest. (Raz, mając tylko nazwisko z księgi wieczystej, szukałem po okolicy właściciela wąskiego pasa ziemi przy drodze, bo klient potrzebował jego zgody na rurę z wodą.)
Zanim jakikolwiek teren trafi na listę, sprawdzam dwie rzeczy. Czy plan miejscowy dopuszcza taki dom – wysokość, dach, ile działki wolno zabudować, ile ma zostać zieleni – bo planu nie zmieni ani architekt, ani ja. I czy w ogóle jest plan. Działka bez planu to dziś więcej pytań niż działka z planem: zasady wydawania warunków zabudowy się zmieniają, łącznie z tym, w których częściach gminy w ogóle wolno o nie wystąpić i czy da się o nie wystąpić, zanim działka jest Twoja. Rezydencje lubią stać tam, gdzie zabudowy jest mało, a to dokładnie te miejsca, dla których zmieniające się przepisy są najmniej łaskawe. Dlatego przy rezydencji wolę plan, który taki dom dopuszcza czarno na białym, a stan prawny sprawdzam na dzień decyzji. Od strony prawnej patrzy na to Twój prawnik.
Badania i dokumenty zamawiam jeszcze przed aktem, za zgodą właściciela; klauzulę pozwalającą wycofać się przy złych wynikach da się uzgodnić w umowie przedwstępnej i to już jest robota prawnika. Potem siadam do negocjacji po Twojej stronie: z wynikami badań, z tym, co plan dopuszcza, z policzonym kosztem rzeczy, które sprzedający nazywa drobiazgiem. Kupujesz Ty, u notariusza, ze swoim prawnikiem. Nie jestem stroną tej transakcji i nie reprezentuję sprzedającego. Moja rola kończy się na tym, żeby przed podpisem leżały na stole wyniki badań i policzone koszty, a nie same zapewnienia sprzedającego, że wszystko da się załatwić.
Studium wykonalności
Kiedy działka jest – Twoja albo ta, którą właśnie wybieramy – zaczynam studium wykonalności. To pierwszy etap, na którym coś powstaje na papierze, i wciąż nie jest to projekt. Badania gruntu i wody pod planowanym obrysem. Zderzenie tego, jak chcesz mieszkać, z tym, co dopuszczają plan i teren. Rozpoznanie elementów specjalnych – basen, winda, strefa spa, wszystko, co potrzebuje zasilania, odwodnienia i miejsca w konstrukcji od samego początku. Do tego ryzyka i możliwości. Z tego wychodzi odpowiedź, czy dom, który masz w głowie, da się postawić na tym terenie i w tym budżecie, a jeśli nie do końca, to co trzeba zmienić.
Ceny na tym etapie wciąż nie ma – wiążąca powstaje dopiero na dokumentacji wykonawczej i przedmiarach. Jest za to pierwsza rzecz, na której da się cokolwiek oprzeć: wiemy, co budujemy i na czym. Skąd bierze się cena, która nie zmienia się w trakcie, opisałem w tekście o ryczałcie.
Pracownia i projekt
Projektu nie rysuję. To robota architekta i dobrze, żeby tak zostało: chcesz mieć dom zaprojektowany przez kogoś, kto projektuje domy na co dzień. Ja je buduję.
Co więc robię? Pracownię wybieramy razem: podpowiadam dwie–trzy, pod charakter domu, jaki masz w głowie, i pod to, czy umieją pracować z wykonawcą przy stole od pierwszej koncepcji. Piszę brief z naszej rozmowy i ze studium. A potem siedzę przy projekcie od pierwszego szkicu jako ten, kto będzie to budował. Rezydencja to zwykle osiem do kilkunastu branż: architektura, konstrukcja, instalacje, wentylacja, automatyka, technologia basenu, oświetlenie, bezpieczeństwo, wnętrza. Każda rysuje swoje. Moja praca polega na tym, żeby te rysunki zderzyły się ze sobą na biurku, a nie na placu, i żeby projekt wnętrz powstał jako część dokumentacji, bo bez niego elektryk nie wie, gdzie stanie łóżko.
Różnica wobec pierwszej drogi jest prosta. Kiedy przychodzisz z gotowym projektem, czytam go pod kątem budowy po fakcie i część uwag ma już swoją cenę – przeprojektowanie, czasem powrót do urzędu. Kiedy projekt powstaje pod moim okiem, te same uwagi padają jeszcze na koncepcji i wtedy poprawka to kilka kresek architekta, bez przeprojektowywania i bez wracania do urzędu. Maszynownia basenu, do której urządzenia nie wejdą w jednym kawałku; szyb windy bez drogi dla serwisanta; kanały wentylacji hali basenowej, dla których nikt nie zostawił miejsca w stropie – takie rzeczy wychodzą wtedy na biurku. Autorem projektu pozostaje architekt i to on rozstrzyga o zmianach w projekcie. Ja odpowiadam za to, żeby to, co narysowano, dało się zbudować i policzyć, zanim wejdziemy na plac.
Żartowałem kiedyś, że w pracowniach architektonicznych czas płynie inaczej niż u reszty z nas (sam prowadziłem biuro wnętrz, więc wiem to z autopsji). Przy rezydencji ten żart przestaje być żartem, tylko z innego powodu: od pierwszej rozmowy z pracownią do kompletu dokumentacji, z którą można wejść na plac, mija zwykle ponad rok. Koncepcja, projekt do pozwolenia, projekt techniczny i wykonawczy, branże, wnętrza, uzgodnienia, urząd. W tym czasie dom jest myślany i to jedyny etap, na którym każda zmiana jest jeszcze tania. Około dwóch lat budowy, które rozpisałem w tekście o tym, dlaczego budowa rezydencji trwa dwa lata, zaczyna się dopiero potem.
Pozwolenie i formalności
Pozwolenie na budowę jest wydawane na Ciebie, bo to Ty jesteś inwestorem. Ja prowadzę formalności jako Twój pełnomocnik: część z nich jeszcze przy koncepcji, jak warunki przyłączenia i mapa do celów projektowych, a potem sam wniosek, uzgodnienia i rozmowy z urzędem. Do Ciebie wracają podpisy, których nikt za Ciebie nie złoży – przede wszystkim oświadczenie, że masz prawo dysponować działką na cele budowlane. Urząd ma na decyzję ustawowo 65 dni, tyle że zegar zatrzymuje się przy każdym wezwaniu do uzupełnienia braków, a takie pismo zazwyczaj przychodzi i nie jest winą architekta. Wpisuję je w harmonogram z góry.
Budowa i wykończenie
Potem jest budowa, około dwóch lat, i wykończenie aż po pościel – czyli to, o czym jest większość pozostałych tekstów w tym dziale. Wszystkie telefony z placu odbieram ja. Co piątek dostajesz raport: co zrobione, co przed nami, jak idziemy względem planu. Decyzje, które zostają po Twojej stronie, dostajesz z wariantami i z takim wyprzedzeniem, żeby żadna nie czekała na Ciebie na placu.
Dlaczego rozmawiać, zanim cokolwiek istnieje
Są dwa powody i oba mają związek z kalendarzem.
Pierwszy powód: to, co kusi, żeby załatwić na własną rękę przed rozmową (działkę, pracownię, koncepcję), to dokładnie te decyzje, które najtrudniej potem odkręcić. Działka kupiona bez badań wraca jako fundament, którego nikt nie planował. Koncepcja narysowana bez danych o terenie wraca jako przeprojektowanie. Nikt się przy tym nie pomylił. Po prostu na początku nie ma skąd wiedzieć, o co zapytać, i dlatego ludzi od gruntu, map i projektu zbiera się przed zakupem ziemi, nie przy zamawianiu koparki. Rozmowa, w której nic nie jest jeszcze przesądzone, daje mi najwięcej, bo wszystko da się jeszcze ustawić.
Drugi powód jest prozaiczny: zaczynam jedną nową budowę rocznie. Pełna realizacja trwa około dwóch lat, więc w danym momencie prowadzę najwyżej dwie – tyle placów jestem w stanie dopilnować osobiście. Jeśli przychodzisz z pomysłem, ten rok z okładem na działkę, projekt i pozwolenie oraz moje najbliższe wolne okno potrafią się złożyć: kiedy dokumentacja jest gotowa, zwalnia się plac. Jeśli przychodzisz z gotowym pozwoleniem, najczęściej trzeba poczekać. Dlatego wolę rozmawiać wcześnie.
Czego nie obiecuję
Ceny i terminu na pierwszej rozmowie. Obie rzeczy powstają z dokumentacji; z rozmowy powstaje co najwyżej rząd wielkości i lista pytań.
Działki, która ma wszystko. Widok, plan dopuszczający taki dom, prąd w sieci, dojazd, cisza i pewność, że za kilka lat nikt nie zbuduje się za płotem – takie tereny istnieją, rzadko, i zwykle nie są na sprzedaż. Najczęściej trzeba wybrać, z czego zrezygnować, i lepiej, żeby ta rozmowa odbyła się, zanim ktokolwiek podpisze akt.
Że zaprojektuję dom. Pod projektem jest nazwisko architekta; moje jest pod budową. Nie jestem też prawnikiem: zakup działki, umowa z pracownią i prawa do projektu to rzeczy, które Twój prawnik powinien widzieć przed podpisem. Najlepiej, jeśli przyjdzie na rozmowę razem z Tobą.
Kiedy ta droga się nie opłaca
Jeśli masz już architekta, któremu ufasz, i projekt, który Ci się podoba – to jest pierwsza droga i jest równie dobra; nie ma sensu układać tego od nowa. Jeśli wolisz wybrać pracownię bez mojego udziału i przyjść dopiero z projektem – też w porządku, to Twój dom. Poproszę tylko o jedno: zadzwoń jeszcze przed koncepcją, bo wtedy mogę podpowiedzieć, o co zapytać pracownię, zanim zapadną rzeczy, które potem kosztują.
O co pytam na pierwszej rozmowie
Niczego nie musisz przynosić. Jeśli jednak chcesz wiedzieć, o czym będzie ta rozmowa, to o tym:
- Jak chcesz w tym domu mieszkać – kto w nim będzie na co dzień, kto od święta, gdzie ma być cicho, co ma być blisko siebie, a co daleko.
- Co już jest – działka, okolica, szkice, zdjęcia domów, które Ci się podobają, lista życzeń na serwetce. Albo nic. To też normalna sytuacja.
- Elementy specjalne – basen, winda, spa, pomieszczenia, których nie będzie na ogólnodostępnych rysunkach, lądowisko. One decydują o działce i o konstrukcji, dlatego pytam o nie od razu.
- Rząd wielkości budżetu, żeby wiedzieć, czy jestem właściwym adresem.
- Ile chcesz w tym uczestniczyć – które decyzje chcesz podejmować, a które oddać z wariantami do wyboru.
- Kto jeszcze decyduje – w domu i poza nim. Na rozmowę możesz przyjść z kimś, kto będzie ten dom z Tobą wybierał, i z prawnikiem albo doradcą.
- Kiedy chcesz zamieszkać, żeby od razu położyć obok siebie trzy kalendarze: projektu, budowy i mojego najbliższego wolnego okna.
Na pytania o samą współpracę – od pierwszej rozmowy po model rozliczenia – odpowiadam w sekcji Pytania.
Najczęstsze pytania
Nie mam projektu ani działki. Czy to nie za wcześnie na rozmowę z wykonawcą?
Nie. To dobry moment, bo nic nie jest jeszcze przesądzone: ani teren, ani pracownia, ani to, co ma być pod ziemią. Wszystko, co ustalisz beze mnie, będę potem czytał po fakcie, a część z tego będzie już miała swoją cenę. Do pierwszej rozmowy wystarczy zarys domu w głowie.
Czy generalny wykonawca pomaga znaleźć działkę pod rezydencję?
U mnie tak: znaleźć, sprawdzić i wynegocjować. Szukam poza ogłoszeniami, prześwietlam teren przed zakupem (grunt, woda, plan, prąd, dojazd, sąsiedztwo) i siadam do negocjacji po Twojej stronie. Kupujesz Ty, u notariusza, ze swoim prawnikiem. Nie jestem stroną transakcji i nie reprezentuję sprzedającego.
Czy muszę mieć architekta, żeby zacząć?
Nie. Jeśli masz, dobrze, pracujemy razem. Jeśli nie, pracownię wybieramy wspólnie pod charakter domu, który masz w głowie, a ja prowadzę ją przez cały projekt. Autorem projektu zostaje architekt. Ja odpowiadam za to, żeby dało się go zbudować w cenie i terminie, które poznasz przed startem.
Ile trwa droga od pomysłu do kluczy?
Trzeba policzyć dwa etapy, jeden po drugim. Projekt i pozwolenie – przy rezydencji zwykle ponad rok, bo branż jest kilkanaście, dochodzi projekt wykonawczy i wnętrza, a na końcu urząd. Potem około dwóch lat budowy, liczonych od wejścia na plac. Terminu Twojego domu z tego nie wyczytasz (ten powstaje na konkretnej dokumentacji), ale widać już, dlaczego rozmowa rok wcześniej nie jest rozmową za wcześnie.
Jeśli dom istnieje na razie tylko w Twojej głowie, to jest dokładnie ten moment. Porozmawiajmy o Twoim projekcie.