W skrócie
Są dwie normalne sytuacje na starcie. Jedni przychodzą do mnie z gotowym projektem i architektem – wtedy wchodzę jako wykonawca; drudzy mają w głowie zarys domu i niewiele więcej: nie mają projektu, a czasem nawet działki. Ten tekst jest dla tych drugich: nie musisz mieć gotowego projektu ani nawet działki, bo do pierwszej rozmowy wystarczy właśnie ten zarys. Zaczynam od rozmowy o tym, jak chcesz mieszkać i gdzie, a potem kolejność jest stała: działka, studium wykonalności, pracownia i projekt, pozwolenie, budowa i wykończenie aż po pościel. Studium wykonalności jest bezpłatne, ale wymaga spotkania, a z pierwszych rozmów wychodzisz z rzędem wielkości i listą pytań, nie z ceną.
Dwie drogi do tego samego domu
Większość rozmów o rezydencji zaczyna się od projektu. Ktoś ma architekta, ma rysunki, czasem ma już pozwolenie – i szuka kogoś, kto to zbuduje. Co wtedy robię i w którym momencie mnie włączyć, opisałem w tekście dla osób, które mają projekt i architekta.
Jest też druga grupa, o której pisze się rzadziej. Ludzie, którzy wiedzą, jak chcą mieszkać, ale nie mają jeszcze niczego, co dałoby się położyć na stole. Żadnego rysunku, czasem samą okolicę zamiast działki. I dość często przekonanie, że do wykonawcy wypada przyjść dopiero z projektem, bo inaczej nie ma o czym rozmawiać.
Rozmawiać jest o czym, bo w tej sytuacji od układania całości jestem ja: działka, pracownia, projekt, pozwolenie, budowa, wykończenie. Projektu nie rysuję, bo od tego jest architekt, ale organizuję go i biorę za niego odpowiedzialność – za to, żeby dało się go zbudować w cenie i w terminie, które znasz przed startem. Obie drogi prowadzą do tego samego domu, a różnią się początkiem: tym, kto zbiera ludzi i w jakiej kolejności zapadają decyzje.
Najpierw rozmowa, potem rysunek
Pierwszą rozmowę o rezydencji prowadzę tak, jak przez lata rozmawiałem z klientami w biurze architektury wnętrz – długo i bez trzymania się kolejności; jak wyglądały tamte spotkania, opisałem w tekście o decyzjach estetycznych. Nie oczekuję programu funkcjonalnego ani listy pomieszczeń z metrażami. Pytam, jak chcesz mieszkać: kto będzie w tym domu na co dzień, a kto od święta; czy pracujesz w domu i czy goście mają wiedzieć, gdzie; gdzie ma być cicho; czy kuchnia jest do gotowania, czy głównie do patrzenia; ile aut; czy basen ma służyć rano do pływania, czy wieczorem gościom.
Pytam tak dokładnie nie bez powodu. Wiele razy słyszałem od swoich klientów, że wybudowali za duży dom. Że w sumie nie potrzebują aż tylu pokoi, że kosztował – i kosztuje – zbyt wiele, że budowa trwała za długo. Z kolei to, że ktoś wybudował za mały dom, słyszałem tylko raz. Z odpowiedzi na te pytania powstaje później brief dla architekta, bo lista pokoi z metrażami mu nie wystarczy – musi wiedzieć, po co jest każde z tych pomieszczeń i jak ma być używane, bo dopiero z tego wynika, jakie ma być.
Trzy rzeczy chcę wiedzieć dodatkowo. Gdzie – czy działka już jest, czy dopiero jej szukamy, i w jakiej okolicy. W jakim rzędzie wielkości budżetu się poruszamy, tak żebym wiedział, czy w ogóle jestem właściwym adresem. I ile chcesz mieć z tym procesem wspólnego: są osoby, które chcą decydować o każdej płytce, i takie, które wolą dostać dwie sprawdzone opcje i godzinę na wybór. Jedno i drugie jest w porządku, tylko inaczej się to organizuje.
Ceny ani terminu z tej rozmowy nie wyniesiesz, bo ich jeszcze nie ma. Wychodzisz z listą pytań, na które trzeba odpowiedzieć, a cena krystalizuje się potem, w kolejnych spotkaniach i razem z koncepcją – od widełek do kwoty, która już się nie zmienia. Skąd się bierze, opisałem w tekście o ryczałcie.
Zanim przejdziemy do konkretów, podpisujemy umowę o poufności. Adresu działki nie chcę znać, dopóki ta umowa nie zostanie podpisana.
Od czego zacząć budowę rezydencji – co biorę na siebie, po kolei
Kolejność poniżej nie jest przypadkowa. Przy domu z katalogu da się zacząć od projektu i szukać działki pod niego. Przy rezydencji nie, bo projekt powstaje pod konkretny teren: pod jego wodę, grunt, plan miejscowy, słońce i sąsiadów. Architekt projektuje na danych, a każde założenie przyjęte zamiast danych wraca później jako przeróbka – w lepszym razie na papierze.
Działka
Ja jako generalny wykonawca uwielbiam, kiedy przychodzi do mnie klient, który dopiero kupuje działkę. Nie uznaję go za marzyciela. Traktuję to jako okazję do upewnienia się – na najwcześniejszym możliwym etapie – że nic nas nie zaskoczy.
Jeśli działka już jest, prześwietlam ją, zanim powstanie pierwsza kreska koncepcji: grunt i woda, plan miejscowy albo warunki zabudowy, rezerwa mocy w sieci, dojazd dla ciężkiego sprzętu, sąsiedztwo dziś i to, co plan pozwala postawić obok jutro. Co dokładnie i w jakiej kolejności sprawdzam, opisałem w tekście o działce pod rezydencję.
Jeśli działki nie ma – szukam jej, a do Ciebie trafiają już sprawdzone propozycje. Samo szukanie rzadko wygląda jak przeglądanie ogłoszeń: to telefony do gmin, rozmowy z właścicielami terenów, które wcale nie są na sprzedaż, objazd okolicy z mapą i geoportalem, czasem szukanie właściciela kawałka ziemi, o którym nikt nie umie powiedzieć, czyj jest. Sam byłem w dokładnie takiej sytuacji. Znając imię i nazwisko z księgi wieczystej, szukałem namiarów na właściciela wąskiego pasa ziemi przy drodze – chciałem uzyskać dla mojego klienta zgodę na poprowadzenie rury do wody przez działkę tego pana.
Zanim jakikolwiek teren trafi na listę, sprawdzam dwie rzeczy. Czy plan miejscowy dopuszcza taki dom – wysokość, dach, ile działki wolno zabudować, ile ma zostać zieleni – bo planu nie zmieni ani architekt, ani ja. I czy w ogóle jest plan: działka bez planu to więcej pytań niż działka z planem, bo zasady wydawania warunków zabudowy się zmieniają, łącznie z tym, w których częściach gminy wolno o nie wystąpić i czy można to zrobić, zanim działka stanie się Twoja. Rezydencje lubią stać tam, gdzie zabudowy jest mało, a to dokładnie te miejsca, dla których zmieniające się przepisy są najmniej łaskawe. Dlatego wolę plan, który taki dom dopuszcza czarno na białym, a stan prawny sprawdzam na dzień decyzji.
Badania i dokumenty zamawiam jeszcze przed aktem, za zgodą właściciela; klauzulę pozwalającą wycofać się przy złych wynikach uzgadnia się w umowie przedwstępnej i pisze ją prawnik. Potem siadam do negocjacji po Twojej stronie: z wynikami badań, z tym, co plan dopuszcza, i z policzonym kosztem rzeczy, które sprzedający nazywa drobiazgami. Szukanie działki i negocjacje to osobna usługa. Pełnomocnictwo do negocjacji podpisuje inwestor – działam w jego imieniu jako jego przedstawiciel, osoba zaufana. Robię to tak, jak sam chciałbym być obsłużony w takiej sytuacji. Kupujesz Ty, u notariusza; nie jestem stroną tej transakcji i nie reprezentuję sprzedającego.
Studium wykonalności
Kiedy działka jest – Twoja albo ta, którą właśnie wybieramy – zaczynam studium wykonalności. To pierwszy etap, na którym coś powstaje na papierze, i wciąż nie jest to projekt. Robię badania gruntu i wody pod planowanym obrysem, zderzam to, jak chcesz mieszkać, z tym, co dopuszczają plan i teren, i rozpoznaję elementy specjalne: basen, windę, strefę spa, wszystko, co potrzebuje zasilania, odwodnienia i miejsca w konstrukcji od samego początku. Za studium nie płacisz, ale nie zrobię go na odległość: zanim da się rozmawiać o wykonalności, o trudnych elementach i o tym, ile będą kosztowały, musimy się spotkać, zwykle raz albo dwa.
Pracownia i projekt
Projektu nie rysuję – to robota architekta i dobrze, żeby tak zostało: chcesz mieć dom zaprojektowany przez kogoś, kto projektuje domy na co dzień, a ja te domy buduję.
Co więc robię? Pracownię wybieramy razem – podpowiadam takie, które pasują do charakteru domu, jaki masz w głowie, i umieją pracować z wykonawcą przy stole od pierwszej koncepcji. Piszę brief z naszej rozmowy i ze studium. A potem siedzę przy projekcie od pierwszego szkicu jako ten, kto będzie to budował. Przy rezydencji projekt to nie jeden rysunek: architektura, konstrukcja, instalacje, wentylacja, automatyka, technologia basenu, oświetlenie, wnętrza – każda branża rysuje swoje. Moja praca polega na tym, żeby te rysunki zderzyły się ze sobą na biurku, a nie na budowie, i żeby projekt wnętrz powstał jako część dokumentacji, bo bez niego elektryk nie wie, gdzie stanie łóżko.
Autorem projektu pozostaje architekt i to on rozstrzyga o zmianach w rysunkach. Ja odpowiadam za to, żeby to, co narysowano, dało się zbudować i policzyć, zanim ruszy budowa.
Różnica wobec pierwszej drogi jest prosta. Kiedy przychodzisz z gotowym projektem, czytam go pod kątem budowy po fakcie i część uwag ma już swoją cenę – przeprojektowanie, czasem powrót do urzędu. Kiedy projekt powstaje pod moim okiem, te same uwagi padają jeszcze na koncepcji i wtedy poprawka to kilka kresek architekta. Maszynownia basenu, do której urządzenia nie wejdą w jednym kawałku; szyb windy bez drogi dla serwisanta; kanały wentylacji hali basenowej, dla których nikt nie zostawił miejsca w stropie – takie rzeczy wychodzą wtedy na biurku.
Żartowałem kiedyś, że w pracowniach architektonicznych czas płynie inaczej niż u reszty z nas. Sam prowadziłem biuro, więc mówię to z sympatią i z autopsji. Przy rezydencji ten żart przestaje być żartem, tylko z innego powodu: od pierwszej rozmowy z pracownią do kompletu dokumentacji, z którą można zacząć budowę, mija zwykle ponad rok. Koncepcja, projekt do pozwolenia, projekt techniczny i wykonawczy, branże, wnętrza, uzgodnienia, urząd. W tym czasie dom powstaje na papierze i to jedyny etap, na którym każda zmiana jest jeszcze tania. Około dwóch lat budowy, które rozpisałem w tekście o tym, dlaczego budowa rezydencji trwa dwa lata, zaczyna się dopiero potem.
Pozwolenie i formalności
Pozwolenie na budowę jest wydawane na Ciebie, bo to Ty jesteś inwestorem. Ja prowadzę formalności jako Twój pełnomocnik: część z nich jeszcze przy koncepcji, jak warunki przyłączenia i mapa do celów projektowych, a potem sam wniosek, uzgodnienia i rozmowy z urzędem. Do Ciebie wracają podpisy, których nikt za Ciebie nie złoży – przede wszystkim oświadczenie, że masz prawo dysponować działką na cele budowlane. Urząd ma na decyzję ustawowo 65 dni, tyle że zegar zatrzymuje się przy każdym wezwaniu do uzupełnienia braków. Zazwyczaj takie pismo przychodzi i nie jest to wina architekta. Wpisuję je w harmonogram z góry.
Budowa i wykończenie
Potem jest budowa, około dwóch lat, i wykończenie aż po pościel – czyli to, o czym jest większość pozostałych tekstów w tym dziale. Realnie koordynuję przy tym 14–15 branż, a wszystkie telefony z budowy odbieram ja. Co piątek dostajesz raport, a decyzje, które zostają po Twojej stronie, przychodzą z wariantami i z takim wyprzedzeniem, żeby żadna nie czekała na Ciebie na budowie.
Dlaczego rozmawiać, zanim cokolwiek istnieje
Są dwa powody i oba mają związek z kalendarzem.
Pierwszy jest taki, że to, co kusi, żeby załatwić na własną rękę przed rozmową – działkę, pracownię, koncepcję – to dokładnie te decyzje, które najtrudniej potem odkręcić. Działka kupiona bez badań wraca jako fundament, którego nikt nie planował. Koncepcja narysowana bez danych o terenie wraca jako przeprojektowanie. Nikt się przy tym nie pomylił; na początku po prostu nie ma skąd wiedzieć, o co zapytać. Ale kiedy, jeśli nie teraz, chcesz zebrać zespół? Gdy będziesz zamawiać koparkę? Ja też nie wiem, czego nie wiem, dlatego wolę szukać zagrożeń, niż zakładać, że ich nie ma.
Drugi powód jest prozaiczny: zaczynam jedną nową budowę rocznie, a pełna realizacja trwa około dwóch lat, więc w danym momencie prowadzę najwyżej dwie. Tyle budów jestem w stanie dopilnować osobiście i tego sufitu nie podnoszę. To, że ktoś da więcej pieniędzy, nie spowoduje, że nie wywiążę się ze zobowiązań, które podjąłem wobec kogoś innego. U mnie słowo jest droższe od pieniędzy. Nie rozdwoję się, więc odmów ze względu na termin jest u mnie zdecydowanie najwięcej.
Jeśli przychodzisz z pomysłem, ten rok z okładem na działkę, projekt i pozwolenie oraz moje najbliższe wolne okno potrafią się złożyć: kiedy dokumentacja jest gotowa, zwalnia się też termin na budowę. Jeśli przychodzisz z gotowym pozwoleniem, najczęściej trzeba poczekać. Od pierwszego telefonu do wejścia na budowę mija najczęściej nie mniej niż 12 miesięcy i nie ma w tym nic niepokojącego, bo przy takim domu sam projekt i wszystkie ustalenia wokół niego wymagają czasu.
Czego nie obiecuję
Ceny i terminu na pierwszej rozmowie. Cena zawęża się razem z koncepcją, a termin bierze się z harmonogramu ułożonego na konkretnej dokumentacji.
Działki, która ma wszystko. Widok, plan dopuszczający taki dom, prąd w sieci, dojazd, cisza i pewność, że za kilka lat nikt nie zbuduje się za płotem – takie tereny istnieją, rzadko, i zwykle nie są na sprzedaż. Najczęściej trzeba wybrać, z czego zrezygnować, i lepiej, żeby ta rozmowa odbyła się, zanim ktokolwiek podpisze akt.
Że zaprojektuję Ci dom – projekt rysuje i podpisuje architekt.
Że wejdę na budowę, którą zaczął ktoś inny. Nie robię tego na żadnym etapie: tego, co ktoś przede mną zakrył, już nie sprawdzę, a odpowiadam za całość albo wcale.
Kiedy ta droga się nie opłaca
Jeśli masz już architekta, któremu ufasz, i projekt, który Ci się podoba – to jest pierwsza droga i jest równie dobra, nie ma sensu układać tego od nowa. Jeśli wolisz wybrać pracownię bez mojego udziału i przyjść dopiero z projektem, też w porządku, to Twój dom. Poproszę tylko o jedno: zadzwoń jeszcze przed koncepcją, bo wtedy mogę podpowiedzieć, o co zapytać pracownię, zanim zapadną rzeczy, które potem kosztują.
O co pytam na pierwszej rozmowie
Formularza nie ma, bo każdy z tych domów stawia inne pytania. Niczego nie musisz przynosić; jeśli chcesz wiedzieć, wokół czego ta rozmowa się kręci, to wokół tego:
- Jak chcesz w tym domu mieszkać – kto w nim będzie na co dzień, kto od święta, gdzie ma być cicho, co ma być blisko siebie, a co daleko.
- Co już jest – działka, okolica, szkice, zdjęcia domów, które Ci się podobają, lista życzeń na serwetce. Albo nic, to też normalna sytuacja.
- Elementy specjalne – basen, winda, spa, panic room, lądowisko. One decydują o działce i o konstrukcji, dlatego pytam o nie od razu.
- Rząd wielkości budżetu, żeby wiedzieć, czy jestem właściwym adresem.
- Ile chcesz w tym uczestniczyć – które decyzje chcesz podejmować, a które oddać z wariantami do wyboru.
- Kto jeszcze decyduje – w domu i poza nim.
- Kiedy chcesz zamieszkać, żeby od razu położyć obok siebie trzy kalendarze: projektu, budowy i mojego najbliższego wolnego okna.
Na pytania o samą współpracę – od pierwszej rozmowy po model rozliczenia – odpowiadam w sekcji Pytania.
Najczęstsze pytania
Nie mam projektu ani działki. Czy to nie za wcześnie na rozmowę z wykonawcą?
Nie. To dobry moment, bo nic nie jest jeszcze przesądzone: ani teren, ani pracownia, ani to, co ma być pod ziemią. Wszystko, co ustalisz beze mnie, będę potem czytał po fakcie, a część z tego będzie już miała swoją cenę. Do pierwszej rozmowy wystarczy zarys domu w głowie.
Czy generalny wykonawca pomaga znaleźć działkę pod rezydencję?
U mnie tak: znaleźć, sprawdzić i wynegocjować – to osobna usługa. Szukam poza ogłoszeniami, prześwietlam teren przed zakupem (grunt, woda, plan, prąd, dojazd, sąsiedztwo), przynoszę Ci sprawdzone propozycje i siadam do negocjacji po Twojej stronie; pełnomocnictwo do negocjacji podpisuje inwestor, a ja działam w jego imieniu. Kupujesz Ty, u notariusza. Nie jestem stroną transakcji i nie reprezentuję sprzedającego.
Ile trwa droga od pomysłu do kluczy?
Trzeba policzyć dwa etapy, jeden po drugim. Projekt i pozwolenie – przy rezydencji zwykle ponad rok, bo branż jest kilkanaście, dochodzi projekt wykonawczy i wnętrza, a na końcu urząd. Potem około dwóch lat budowy, liczonych od rozpoczęcia robót. Terminu Twojego domu z tego nie wyczytasz, bo ten powstaje na konkretnej dokumentacji, ale widać już, dlaczego rozmowa rok wcześniej nie jest rozmową za wcześnie.
Porozmawiajmy o Twoim projekcie – jeśli ten dom istnieje na razie tylko w Twojej głowie, to jest dokładnie ten moment.