Jak sprawdzić generalnego wykonawcę rezydencji – o co pytać każdego, mnie też

W skrócie

Do sprawdzenia masz cztery rzeczy: firmę w papierach, ludzi, którzy będą na Twoim placu, sposób pracy i to, co ten wykonawca zbudował wcześniej. Papiery powiedzą Ci, czy firma istnieje i kto za nią odpowiada; nie powiedzą, czy buduje dobrze. Z rozmowy dowiesz się, czy po drugiej stronie jest jakiś porządek pracy; nie dowiesz się, czy firma ma z czego płacić podwykonawcom. Dlatego trzeba sprawdzić wszystkie cztery. Nie musisz się przy tym znać na budowie – wystarczy pytać o to, kto, kiedy i co robi, zamiast o to, czy ktoś jest solidny. Te same pytania zadaj też mnie.

Nie musisz znać się na budowie, żeby sprawdzić wykonawcę

Kiedy ktoś wybiera wykonawcę domu tej klasy, zwykle robi to pierwszy raz w życiu. Ja takich rozmów, jako generalny wykonawca, odbyłem sporo i wiem, że większość pytań, które wtedy padają, niczego nie sprawdza. „Czy ma pan doświadczenie z takimi domami?” Każdy odpowie, że tak. „Czy dotrzymuje pan terminów?” Każdy odpowie, że tak. Z tych odpowiedzi nie dowiesz się niczego, bo nie da się na nie odpowiedzieć inaczej.

Dlatego zamiast pytać, czy ktoś pilnuje jakości, zapytaj, kto, kiedy i co ogląda, zanim etap zostanie zakryty. Zamiast pytać, czy dotrzymuje terminów, zapytaj, na czym oparty jest termin i gdzie w harmonogramie siedzą przerwy na schnięcie. Na takie pytania odpowiada się albo konkretem, albo ogólnikiem, i to słychać od razu. Czy konkret jest technicznie poprawny, tego nie musisz oceniać sam: zapisz odpowiedź i pokaż ją architektowi albo inspektorowi. Ty masz usłyszeć, czy po drugiej stronie jest w ogóle jakiś ustalony sposób pracy.

Jedno pytanie z tego zestawu lubię najbardziej, bo nie da się go zbyć: jakie duże problemy zdarzały się na waszych budowach i co wtedy zrobiliście. Wykonawca, który mówi, że problemów nie było, albo ma za sobą dwie budowy, albo Ci nie mówi wszystkiego. Ten, który opowie, jak rozwiązał konkretny kłopot, pokazuje Ci coś, czego nie da się wyczytać z żadnej prezentacji. (Sam mam na to pytanie odpowiedź i nie jest krótka.)

Firma na papierze – co sprawdzi Twój doradca

Tę część oddaj prawnikowi albo komuś, kto zawodowo czyta sprawozdania: doradcy, księgowemu. Oni zrobią to lepiej ode mnie; ja opiszę tylko, co z tych papierów wynika, a co nie.

Co da się sprawdzić bez pytania kogokolwiek o zgodę: odpis z rejestru (przy spółce KRS, przy jednoosobowej działalności CEIDG): kto firmę reprezentuje, od kiedy istnieje, czy toczyły się wobec niej postępowania restrukturyzacyjne albo upadłościowe; Krajowy Rejestr Zadłużonych, który jest jawny; wykaz podatników VAT razem z rachunkiem, na który pójdą płatności; a przy spółkach sprawozdania finansowe, które trafiają do sądu rejestrowego i które każdy może pobrać za darmo. Z nich doradca oceni skalę firmy i jej płynność: czy wygląda na zdolną do prowadzenia budowy bez życia z Twoich zaliczek. Jednoosobowa działalność takich sprawozdań nie składa, więc przy niej zostaje mniej do czytania. Do tego dokumenty, o które prosisz samą firmę, bo tylko ona może je sobie wyrobić: zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami, a także polisa odpowiedzialności cywilnej – firma budowlana nie ma obowiązku jej mieć (obowiązkowe ubezpieczenie mają za to osoby z uprawnieniami, jak kierownik budowy, przez swoją izbę), więc zapytaj, czy ją ma i co dokładnie obejmuje.

Teraz to, czego te papiery nie powiedzą. Brak wpisu w rejestrze dłużników nie znaczy, że długów nie ma, tylko tyle, że nikt ich tam nie wpisał. Sprawozdanie pokazuje stan na koniec zeszłego roku, nie na dzień Twojej rozmowy. Zaświadczenie o niezaleganiu jest prawdziwe w dniu wydania. A żaden z tych dokumentów nie mówi, czy firma buduje dobrze; mówią tylko, czy istnieje i kto za nią odpowiada. Z papierami jest trochę jak z uprawnieniami budowlanymi: potwierdzają, że ktoś spełnił wymagania, a nie to, jak pracuje na placu.

Ludzie – kto naprawdę będzie na Twoim placu

W prawie budowlanym nie ma w ogóle takiej postaci jak generalny wykonawca. Uczestnikami procesu budowlanego są inwestor, projektant, kierownik budowy (albo kierownik robót) i inspektor nadzoru inwestorskiego, jeśli go ustanowiono. To, że odpowiadam za całość, wynika z umowy między nami. Za to, co dzieje się na placu od strony przepisów, odpowiada osobiście kierownik budowy – także wtedy, gdy jest pracownikiem wykonawcy. Dlatego pierwsze pytanie o ludzi brzmi: kto będzie kierownikiem mojej budowy, czy to pracownik firmy i jak często będzie na placu. Jego uprawnienia sprawdzisz po nazwisku w publicznym rejestrze, a przynależność do izby – w izbie; to zajmuje chwilę. Czego rejestr nie sprawdzi, sprawdzisz w rozmowie: kierownik, który odbiera roboty przez telefon, nie jest kierownikiem. Ma przyjechać, wejść do wykopu albo na dach i zmierzyć.

Drugie pytanie: ile budów prowadzicie w tym samym czasie i kto fizycznie będzie na mojej. To nie jest pytanie o zaangażowanie, tylko o arytmetykę: człowiek obejdzie w tygodniu określoną liczbę placów i na każdym musi być wtedy, kiedy plac tego wymaga, a nie wtedy, kiedy ma czas. Rezydencja to około dwóch lat budowy, więc jeden start w roku daje najwyżej dwie budowy naraz – tyle prowadzę i to jest liczba, którą sam bym sprawdził u każdego.

Trzecie to inspektor nadzoru. To człowiek po Twojej stronie. Reprezentuje Ciebie, sprawdza jakość i materiały, odbiera roboty, które za chwilę zostaną zakryte, może kazać odkryć to, co zakryto bez niego, a na Twoje życzenie sprawdza też rozliczenia. Prawo nie pozwala, żeby kierownik budowy i inspektor byli jedną osobą – i dobrze, bo w praktyce jeden pracuje dla wykonawcy, a drugi dla Ciebie. Powiedz wykonawcy, że zatrudnisz własnego inspektora od pierwszego dnia, i popatrz na reakcję. U mnie inspektor po stronie inwestora jest od pierwszego dnia – niezależny ode mnie i od kierownika; pisałem o tym przy okazji współpracy z gotowym projektem i architektem.

Czwarte to podwykonawcy. To, że rozmawiasz z jedną osobą, nie znaczy, że nad domem pracuje jedna osoba. Zapytaj, kto będzie robił konstrukcję, dach, instalacje, i od ilu lat wykonawca z tymi ludźmi pracuje. Ekipa od lat znaczy, że ktoś zna jej standard i wie, gdzie ją pilnować; ekipa z ogłoszenia znaczy, że sprawdzać będziecie ją razem, na Twoim domu. I zapytaj o kontrolę między formalnymi odbiorami: kto ogląda mury po pierwszych warstwach, a nie dopiero przy wieńcu. Ściany sprawdza się po trzech–pięciu warstwach pustaka, bo wtedy poprawka to rozebranie metra muru, a nie piętra. Zdarzyło mi się zdjąć z budowy ekipę właśnie na tym etapie: po czterech warstwach odchyłka od pionu przekraczała 3 cm, a oni nie widzieli problemu. Dobry wykonawca ma taką kontrolę po każdym kroku, niezależnie od tego, czy etap robił jego pracownik, czy podwykonawca, i osobno od tego, co robi kierownik. Pytanie dodatkowe, które dużo mówi: kiedy ostatnio zdjąłeś kogoś z budowy i dlaczego. Jeśli przez lata nie zdarzyło mu się nikogo zdjąć, to zwykle znaczy, że nie sprawdzał.

Proces – skąd cena, jak wchodzą zmiany, skąd informacja

O sposobie pracy pisałem osobno w kilku tekstach, więc tutaj krótko: tylko to, czego słuchać w odpowiedziach.

Skąd weźmie się cena i kiedy ją usłyszę. Wiążąca cena podana na pierwszym spotkaniu, bez dokumentacji i bez rozpoznania działki, to zgadywanie, a ryzyko zgadywania wraca do Ciebie w trakcie. Cena powinna przyjść po rozpoznaniu projektu i działki, na piśmie, dla spisanego zakresu. Skąd taka cena się bierze i dlaczego potem się nie zmienia, opisałem w tekście o ryczałcie.

Co się dzieje, kiedy zmienię zdanie albo kiedy coś wyjdzie w trakcie. Zmiana powinna być wyceniona przed wykonaniem, z rozbiciem na składniki i z wpływem na termin, a za błąd wykonawczy płaci wykonawca. „Jakoś to rozliczymy” znaczy, że o koszcie dowiesz się z faktury. Cały tryb jest w tekście o zmianach w trakcie budowy.

Na czym oparty jest termin. Jeśli w harmonogramie nie ma przerw na dojrzewanie betonu i schnięcie domu, to czas na nie i tak wyjdzie, tylko w trakcie, jako opóźnienie. Skąd biorą się dwa lata, rozpisałem kwartał po kwartale.

Skąd i jak często dostanę informację o tym, co się dzieje. Powinien być stały rytm i jedna osoba, która odbiera telefon. „Proszę dzwonić, jak coś będzie potrzebne” to brak odpowiedzi. Jak to wygląda na co dzień, jest w tekście o życiu obok budowy.

Przeszłość – referencje, które da się sprawdzić

Przy zwykłym domu wykonawca pokazuje zdjęcia i adresy. Przy rezydencji zwykle nie może, bo obiecał właścicielom dyskrecję – więc brak zdjęć w internecie o niczym złym nie świadczy. Gorzej, jeśli wozi Cię pod cudze bramy i pokazuje wnętrza na telefonie bez wyraźnej zgody właścicieli: tak samo pokaże kiedyś Twój dom. Sprawdzać trzeba inaczej.

Pierwsza droga to rozmowa z kimś, dla kogo wykonawca już budował – za zgodą tej osoby, na etapie, gdy obie strony wiedzą, że rozmawiacie poważnie. Nie pytaj, czy był zadowolony; każdy, kogo dostaniesz do telefonu, był zadowolony, bo wykonawca sam go wybrał. Pytaj o to, co poszło nie tak i co wykonawca wtedy zrobił. O to, jak wyglądało rozliczenie zmian. O to, kto był na placu, kiedy on przyjeżdżał. I o jedno, które mówi najwięcej: czy zadzwoniłby do niego drugi raz.

Druga droga to wizyta na czynnej budowie. Nie musisz znać się na murowaniu, żeby zobaczyć kilka rzeczy: co leży w błocie, a co pod folią i dachem; czy na placu jest porządek, czy trzeba się przeciskać między odpadami; czy ten, kto Cię oprowadza, zna ludzi z imienia i potrafi bez zaglądania w papiery powiedzieć, co będzie robione w przyszłym tygodniu. Na placu trudniej coś ukryć niż w prezentacji.

Trzecia droga to architekt albo inspektor, który z tym wykonawcą pracował. Oni widzą go od strony, której Ty nie zobaczysz: czy trzymał się projektu, czy poprawiał go na własną rękę, czy zgłaszał do odbioru roboty, które za chwilę miały zniknąć pod tynkiem. Jeśli przychodzisz ze swoim architektem, to jego pytania do wykonawcy są warte więcej niż Twoje – zadaj je razem.

I jedno zastrzeżenie na koniec: polecenie od znajomego to dopiero początek sprawdzania. Widziałem, jak fachowiec z gorącego polecenia nie wywiązywał się z tego, czego od niego oczekiwano. Tego, kto poleca, też zapytaj o to, co poszło nie tak.

Umowa i dokumenty – przyjdź z prawnikiem

Na rozmowę o umowie przyjdź z prawnikiem. Umowę na budowę rezydencji ma przeczytać ktoś, kto czyta umowy zawodowo. Nie jestem prawnikiem, więc niżej jest tylko to, czego sam pilnuję w umowach.

Minimum jest proste: kto wykona prace (pełne dane firmy, nie nazwa z wizytówki), co dokładnie, od kiedy do kiedy, za ile i na jakich zasadach płatne jest to, co płatne osobno. Największe spory biorą się z drugiego punktu. „Dom pod klucz” i „wszystko w cenie” to hasła. Zakres to projekt z opisem standardu i listą tego, co jest poza ceną, spisany, bo po dwóch latach każdy będzie pamiętał co innego. W prawie wymagana przepisami dokumentacja projektowa jest częścią umowy, a w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca wziął na siebie wszystko, co jest w projekcie; dlatego wykonawca, który nie przeczytał projektu przed podaniem ceny, wycenił coś, czego nie zna.

Płatności powinny iść za odebrane etapy. Zaliczka na materiał jest normalna (nikt poważny nie wyłoży w ciemno dużych pieniędzy na Twój dom), ale jej wysokość i to, co po niej następuje, ma mieścić się w zdrowym rozsądku: każda kolejna płatność po odbiorze, za wykonaną część.

Podwykonawcy mają w umowie swoje miejsce także z powodu prawnego: za wynagrodzenie podwykonawcy, którego szczegółowy zakres robót zgłoszono Ci przed ich rozpoczęciem i wobec którego nie złożysz w terminie sprzeciwu, możesz odpowiadać razem z wykonawcą – w granicach, które wyznaczają przepisy. Powód, żeby wiedzieć, kto na Twojej budowie pracuje i jak jest rozliczany, jest więc także prawny. Jak to ułożyć, rozstrzygnie Twój prawnik.

Dziennik budowy jest Twój. To inwestor występuje o jego wydanie, choćby przez pełnomocnika, a w wersji elektronicznej to inwestor daje do niego dostęp pozostałym uczestnikom. Prowadzi go kierownik, ale czytać możesz na bieżąco: powinny tam być wpisy o odbiorach robót, które zaraz znikną pod betonem albo tynkiem, i to najważniejszy formalny ślad, że ktoś je obejrzał, zanim zniknęły – umów się więc, że te odbiory są wpisywane, zanim cokolwiek zostanie zakryte. Zapytaj, czy dostaniesz do niego dostęp w trakcie.

I ostatnia rzecz o umowie, mniej przyjemna. Nawet dobra umowa nie chroni przed wszystkim. W razie poważnego kłopotu nie rozwiąże go tu i teraz; co najwyżej pozwoli odzyskać pieniądze po latach, bo sądy działają wolno, a po wyroku bywa, że nie ma już od kogo ich odzyskać. Umowę trzeba mieć i potrafi uratować skórę. Tylko nie licz, że zastąpi wybór: najpierw dobrze wybierz, potem podpisuj.

Czego nie obiecuję – i czego ta lista nie załatwi

Nie obiecuję, że po sprawdzeniu wszystkich czterech rzeczy zostaje pewność. Papiery potwierdzają, że firma istnieje. Ludzie i sposób pracy pokazują, jak buduje. Referencje mówią, jak budowała u kogoś innego, i to u kogoś, kogo sama wybrała. Żadna lista nie wyłapie wszystkiego; na koniec i tak zostaje odrobina szczęścia. U mnie też.

Są też pytania, na które mnie samemu wypada odpowiedzieć „nie”, i uprzedzam, żeby nie trzeba było tego odkrywać przy stole. Nie pokażę Ci zdjęć cudzych domów, bo obiecałem ich właścicielom, że nikt ich nie zobaczy; zobaczysz to, na co właściciele się zgodzą, w rozmowie. Nie podam ceny na pierwszym spotkaniu, bo jeszcze jej nie znam. I nie zacznę od razu, bo zaczynam jedną budowę w roku – inaczej nie byłbym na placu wtedy, kiedy trzeba. Jeśli na Twojej liście to są punkty dyskwalifikujące, oszczędzę Ci czasu już teraz.

I jeszcze jedno, o tym, jak sprawdzać w trakcie. Masz prawo kontrolować swoją budowę, i to często. Ustal tylko na początku, kto, kiedy i co sprawdza, bo inaczej z każdej kontroli zrobi się nieporozumienie. Skoro wybór padł na kogoś, daj mu trochę zaufania – i sprawdzaj tak, żeby nie czuł, że masz go za partacza.

O co pytać każdego wykonawcę – mnie też

Te pytania zadaj każdemu, z kim rozmawiasz o budowie rezydencji, mnie też. Sam też zatrudniam – podwykonawców – i przy nich działają u mnie dokładnie te same lampki.

Kto będzie kierownikiem mojej budowy, czy to Twój pracownik i jak często będzie na placu?
Ile budów prowadzisz w tym samym czasie i kto fizycznie będzie na mojej?
Jak zareagujesz, jeśli zatrudnię własnego inspektora nadzoru od pierwszego dnia?
Kto będzie robił konstrukcję, dach i instalacje, od ilu lat z nimi pracujesz i kiedy ostatnio zdjąłeś kogoś z budowy?
Kto, kiedy i co ogląda między formalnymi odbiorami, zanim etap zostanie zakryty?
Skąd weźmie się cena, kiedy ją usłyszę i którym dokumentem spiszemy, co jest w niej, a co poza nią?
Jak wchodzą zmiany, kto płaci za błąd wykonawczy i czy płacę za odebrane etapy, czy według dat?
Skąd i jak często dostanę informację, co się dzieje, i czy dostanę dostęp do dziennika budowy na bieżąco?
Z kim z poprzednich inwestorów mogę porozmawiać i z którym architektem, który z Tobą pracował?
Jakie duże problemy zdarzały się na Twoich budowach i co wtedy zrobiłeś?

Odpowiedzi, po których sam kończę rozmowę z podwykonawcą: cena z głowy, zanim zobaczył rysunki; wycena zmian „na oko, w trakcie”; niechęć do tego, żeby ktoś po mojej stronie oglądał jego pracę w trakcie; i duża zaliczka bez powiązania z tym, co ma być za nią zrobione. Przy wykonawcy domu działają tak samo.

Na pytania o współpracę ze mną – od budżetu, przez zespół i referencje, po model rozliczenia – odpowiadam w sekcji Pytania.

Najczęstsze pytania

Jak sprawdzić wykonawcę domu, jeśli nie znam się na budowie?

Technikę zostaw fachowcom; Ty oceniasz odpowiedzi. Pytasz o to, kto, kiedy i co sprawdza, skąd bierze się cena, jak wchodzą zmiany i skąd dostajesz informację – i słuchasz, czy dostajesz konkret, czy zapewnienie. Papiery firmy oddajesz doradcy, umowę prawnikowi, ocenę detalu architektowi. Dla Ciebie zostaje rozmowa z poprzednim inwestorem i wizyta na czynnej budowie, a do obu wystarczy zdrowy rozsądek.

Co daje sprawdzenie firmy budowlanej w KRS?

Odpis pokazuje, kto firmę reprezentuje, od kiedy istnieje i czy toczyły się wobec niej postępowania upadłościowe albo restrukturyzacyjne; przy spółce dochodzą publiczne sprawozdania finansowe, z których doradca oceni, czy firma ma z czego prowadzić budowę. Nie dowiesz się z tego, czy firma buduje dobrze ani czy ma długi, których nikt nie wpisał do rejestru.

Czy przy budowie domu potrzebny jest inspektor nadzoru inwestorskiego?

Przy domu prawo zwykle go nie wymaga – urząd może nałożyć taki obowiązek w pozwoleniu – a przy rezydencji i tak bym go miał. Inspektor reprezentuje Ciebie: sprawdza jakość i materiały, odbiera roboty przed ich zakryciem, może kazać odkryć to, co zakryto bez niego, a na Twoje życzenie kontroluje też rozliczenia. Nie może być tą samą osobą co kierownik budowy. Reakcja wykonawcy na wiadomość, że zatrudnisz własnego inspektora, jest sama w sobie odpowiedzią na część Twoich pytań.

Czy wykonawca może odmówić pokazania wcześniejszych realizacji?

Tak, i przy rezydencjach powinien, jeśli obiecał właścicielom dyskrecję. Zamiast zdjęć i adresów masz trzy inne drogi: rozmowę z poprzednim inwestorem za jego zgodą, wizytę na czynnej budowie i rozmowę z architektem, który z wykonawcą pracował. Jeśli nie dostaniesz żadnej z tych trzech dróg, dyskrecja przestaje być wytłumaczeniem.

Jeśli chcesz zadać mi te pytania osobiście – zapraszam na pierwszą rozmowę. Porozmawiajmy o Twoim projekcie.