Budowa domu bez pozwolenia – kiedy jest możliwa?

Opublikowano:

Posiadanie własnego domu jest życiowym celem wielu ludzi. Utrudnieniem może być konieczność zainwestowania dużej sumy oszczędności i wzięcia kredytu hipotecznego na wiele lat, ale też wymóg załatwienia różnego rodzaju formalności. Na pierwszym etapie pomocne są różnego rodzaju pożyczki i wsparcia dla osób budujących dom. Drugi aspekt, związany z formalnościami, znacznie ułatwiły zmiany przepisów, które obowiązują od 2022 roku. Pozwalają one bowiem na budowę domów bez pozwolenia. Kiedy jest to możliwe? Szczegóły przedstawiamy poniżej.

Dom bez pozwolenia w Polsce – co warto wiedzieć?

Możliwość wybudowania w Polsce domu bez pozwolenia nie jest niczym nowym. Do 2022 roku możliwe było postawienie nieruchomości jako budynku rekreacji indywidualnej pod warunkiem, że jego powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35 m kw. W takiej sytuacji wystarczyło dokonać zgłoszenia budowy, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia. Po zmianie przepisów w 2022 roku istnieje możliwość wybudowania domu całorocznego bez uzyskiwania pozwolenia na budowę.

3 stycznia 2022 roku weszły w życie przepisy w zakresie prawa budowlanego, które umożliwiają budowę domu bez pozwolenia o powierzchni przekraczającej 35 m kw. Konieczne jest jednak spełnienie kilku kryteriów, które nie tylko ułatwią procedurę budowy domu, ale też pozwolą ją przyśpieszyć. Co więcej, procedura ta nie wymaga od właściciela zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Co równie istotne – prace można rozpocząć już 21 dni po dokonaniu zgłoszenia, co jest terminem znacznie krótszym niż w przypadku pozwolenia na budowę. Trzeba też oczywiście pamiętać o zawiadomieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia prac.

Jakie warunki trzeba spełnić, by móc wybudować dom bez pozwolenia?

Znowelizowana ustawa jasno określa rodzaje obiektów, które mogą być wybudowane w trybie dokonania zgłoszenia, a nie uzyskania pozwolenia na budowę. Budowa ta jest możliwa w sytuacji wznoszenia wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Oznacza to, że nieruchomość nie może ograniczać zabudowy sąsiednich działek – gdyby tak się stało, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Warto wyjaśnić, że obszar oddziaływania obiektu określa nie tylko projektant, ale też organ administracji architektoniczno-budowlanej zajmujący się sprawą.

Kluczowa jest również powierzchnia zabudowy domów jednorodzinnych. Zgłoszenie zamiaru budowy domu jednorodzinnego może być dokonane jedynie w przypadku:

  • domów mieszkalnych o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m kw.;
  • domów rekreacyjnych, których powierzchnia zabudowy nie będzie większa niż 70 m kw.

Wprowadzone zmiany umożliwiają więc budowanie domów bez pozwolenia o powierzchni zabudowy do 70 m kw., zwiększają również limit dotyczący domów rekreacyjnych.

W trybie zgłoszenia nie mogą być budowane:

  • budynki wielorodzinne,
  • domy w zabudowie bliźniaczej,
  • inwestycje wznoszone na obszarach Natura 2000.

Ponadto, zgodnie z obowiązującym Prawem budowlanym, budowę nieruchomości po wcześniejszym zgłoszeniu można rozpocząć również w przypadku:

  • wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat, przydomowych ganków i oranżerii, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m kw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kw. powierzchni działki;
  • przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę;
  • przydomowych tarasów naziemnych.

Jakie dokumenty należy złożyć w przypadku budowy domu na zgłoszenie?

Celem wprowadzenia zmian i umożliwienia budowy domu bez pozwolenia było przede wszystkim ograniczenie formalności oraz czasu oczekiwania na decyzję i rozpoczęcia prac budowlanych. Inwestor, który chce wybudować dom bez pozwolenia, musi złożyć zgłoszenie zamiaru budowy domu, wraz z dokumentami, takimi jak:

  • oświadczenie o tytule prawnym nieruchomości, na której zostanie wybudowany dom bez pozwolenia;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  • projekt architektoniczno-budowlany, który będzie zawierał wszelkie niezbędne opinie, uzgodnienia oraz pozwolenia;
  • plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • oświadczenie o realizacji budowy domu bez pozwolenia w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
  • oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli zostanie ustanowiony kierownik budowy;
  • oświadczenie o potwierdzeniu złożenia kompletu dokumentów.

Gdzie należy dokonać zgłoszenia?

Zgłoszenie zamiaru budowy domu bez pozwolenia jest uproszczoną procedurą, którą należy przeprowadzić w odpowiednim urzędzie. Co ważne – rodzaj instytucji jest uzależniony od terenu, na którym zamieszkuje inwestor. Budując dom w mieście na prawach powiatu zgłoszenia dokonuje się do prezydenta miasta. W innych sytuacjach zgłoszenia należy dokonać do starostwa powiatowego. W każdym z tych organów dział architektoniczno-budowlany w ciągu 21 dni od dnia zgłoszenia ma obowiązek je rozpatrzyć. Jeśli w tym czasie urząd nie wyda decyzji o sprzeciwie wobec złożonego zgłoszenia, możemy przystąpić do prac budowlanych.

Po zakończeniu prac budowlanych należy o tym fakcie powiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Konieczne jest także przeprowadzenie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Po dokonaniu zgłoszenia w PINB organ ten ma 14 dni na rozpatrzenie zgłoszenia i wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli w tym czasie nie zostanie on wniesiony, można zamieszkać w nowo wybudowanej nieruchomości.

Budowa domu bez pozwolenia to znaczne uproszczenie i przyspieszenie formalności. Można szybciej rozpocząć prace budowlane, aczkolwiek możliwość ta ogranicza wybranie odpowiedniej powierzchni zabudowy – nie może ona przekroczyć 70 m kw. Jeśli takiej wielkości budynek zaspokoi potrzeby mieszkańców – będzie to idealne rozwiązanie dla przyszłego inwestora.