Poznaj etapy budowy domu

Jak zjeść słonia? Po kawałku.

Dokładnie w taki sam sposób należy podejść do budowy domu. To, co wydaje się olbrzymim przedsięwzięciem za które nie wiadomo do końca, jak się zabrać, po rozbiciu na mniejsze etapy nagle staje się dużo prostsze. Tym bardziej, jeśli współpracujesz z generalnym wykonawcą, dla którego realizacja każdego z tych etapów to dzień jak co dzień.

Projekt i działka

Pierwszym etapem powinien być wybór projektu i działki. Te dwie rzeczy idą w parze, ponieważ projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To znaczy odpowiednia wielkość, liczba kondygnacji, kolor i kąt nachylenia dachu itp.

Projekt musi się też na działce zmieścić – oprócz standardowych wymaganych 3 metrów między granicą działki a ścianą bez okien lub 4 metrów od granicy do ściany z oknami. Na działce może się również znajdować infrastruktura podziemna, uniemożliwiająca budowę w takim miejscu na działce, w jakim byśmy chcieli. Mogą być naniesione nieprzekraczalne linie zabudowy i inne niespodzianki, na temat których można napisać osobny obszerny wpis.

Jeśli działki jeszcze nie masz, warto przed jej zakupem dla pewności skonsultować się z generalnym wykonawcą lub architektem, który będzie wykonywał adaptację. Dobrze też przed samym zakupem zlecić badania geotechniczne za kilkaset złotych, aby zobaczyć, czy na działce nie ma tzw. trudnych warunków gruntowych, które mogłyby spowodować, że budowa będzie dużo droższa.

Prace budowlane podzielone na etapy

Gdy dom stawia nasza firma, budowa najczęściej podzielona jest na 9 do 11 etapów, w oparciu o które się rozliczamy. W przypadku domu piętrowego są to najczęściej po kolei: ławy fundamentowe; stan zero; ściany parteru; strop; ściany piętra; konstrukcja dachowa; pokrycie dachowe; stolarka otworowa; instalacje, tynki i wylewki; sucha zabudowa ; docieplenie elewacji.
Samej wykończeniówki nie robimy, natomiast często wykonujemy jeszcze dodatkowe prace, takie jak montaż klimatyzacji, pompy ciepła, rekuperacji, przyłącza wodne, kanalizacyjne, gazowe, energetyczne.

Niemniej, najczęściej gdy mówi się o etapach budowy i o tak zwanych kamieniach milowych, budowę dzielimy na 3 główne etapy, opisane poniżej.

Stan surowy otwarty, SSO

W stanie surowym otwartym mamy wykonane wszystkie prace konstrukcyjne. Czyli cały dom stoi, jest przykryty dachem, są zamontowane rynny, ale często nie ma jeszcze rur spustowych. Nie ma natomiast drzwi, bramy garażowej ani okien, poza oknami dachowymi.

To, czym SSO różni się od stanu surowego zamkniętego, to właśnie stolarka otworowa. Czyli zamontowane drzwi, okna, brama garażowa – innymi słowy, jak nazwa wskazuje, budynek jest już zamknięty i nie można do niego wejść bez klucza.

Stan deweloperski

Każda firma nieco inaczej definiuje stan deweloperski. Patrząc na to od końca, stan deweloperski to taki stan, w którym wszystkie „ciężkie” prace budowlane zostały zakończone, i pozostały lekkie prace wykończeniowe, takie jak płytkowanie, montaż mebli, podłóg, malowanie itp.

Między stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim do wykonania jest:

instalacja elektryczna;
wykonanie tynków;
wykonanie instalacji rekuperacji;
wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej;
rozłożenie styropianu podłogowego;
rozłożenie instalacji ogrzewania podłogowego;
wykonanie prób ciśnieniowych przed zalaniem podłóg betonem;
wykonanie wylewek – jastrychowych lub anhydrytowych;
sucha zabudowa –sufity, skosy na poddaszu, docieplenie poddasza;
montaż parapetów;
montaż rolet zewnętrznych lub żaluzji fasadowych – o ile będą montowane;
montaż balustrad;
docieplenie elewacji, wykonanie tynku na elewacji oraz elementów ozdobnych;
montaż podbitki oraz rur spustowych.

Do stanu deweloperskiego najczęściej wliczamy tylko te prace, które są związane bezpośrednio z budynkiem. Czasem ująć w nich można również montaż kotła gazowego lub pompy ciepła, a także wykonanie przyłączy mediów.

Prace wykończeniowe

W ten etap wliczamy wszystko co potrzebne, aby wprowadzić się do domu. Czyli:

Płytkowanie – najczęściej przedpokój, kuchnia, łazienki;
Gładzie – nie jest to obowiązkowe, ale większość osób decyduje się na wykonanie gładzi;
Malowanie;
Montaż gniazdek, włączników światła;
Montaż podłóg;
Montaż drzwi;
Wykończenie schodów – jeśli mamy dom piętrowy;
Montaż mebli – kuchnia, łazienki, szafy zabudowane.

Najczęściej jeszcze w trakcie prac wykończeniowych możemy zgłosić zakończenie budowy i oddanie budynku do użytkowania – warto to zrobić.

Prace na zewnątrz i zakończenie budowy

Na sam koniec zostają takie prace jak brukowanie, wykonanie ogrodzenia i zagospodarowanie ogrodu – wyrównanie terenu, zasianie trawy i sadzenie roślin ????

Budowa domu to z jednej strony długi i skomplikowany proces, w trakcie którego trzeba dopilnować wielu spraw, o których przed budową nie mamy jeszcze pojęcia. Z drugiej strony nie musicie się znać na wszystkim, w końcu zatrudniacie fachowców, ale warto pytać o wszystko co przychodzi Wam do głowy. Nieważne, czy współpracujecie z generalnym wykonawcą takim jak 4 izby, czy budujecie tzw. systemem gospodarczym, na wszystkie pytania wykonawca powinien być w stanie udzielić odpowiedzi w taki sposób, aby nawet laik zrozumiał, dlaczego prace wykonywane są w taki a nie inny sposób. Jeśli wykonawca sprawia wrażenie, że sam nie wie dlaczego tak robi, plącze się lub uzasadnia „bo zawsze tak się robi”, to sygnał, żeby drążyć temat na własną rękę i upewnić się, że prace są wykonywane, jak należy.

Pamiętajcie też, że zatrudniacie kierownika budowy i ze wszystkimi pytaniami możecie kierować się również do niego. Kierownik budowy najczęściej ma bardzo dużą wiedzę dotyczącą całego procesu budowy i chętnie omówi z Wami nurtujące Was kwestie.