Formalności do pozwolenia na budowę domu – krok po kroku

Jako generalny wykonawca najczęściej załatwiamy wszystkie formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę za naszych klientów. Jednak jeśli jesteś spoza obszaru naszego działania lub jeśli jesteś naszym klientem i chciałbyś po prostu dowiedzieć się, jakich formalności przed budową domu należy dopilnować, aby dostać pozwolenie na budowę domu, z przyjemnością wyjaśnię Ci cały proces.

Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Zanim wbijesz pierwszą łopatę na swojej działce, musisz spełnić szereg wymogów prawnych, uzyskać niezbędne dokumenty i dokonać zgłoszenia rozpoczęcia prac. Wśród dokumentów koniecznych do pozyskania znajdziesz:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) – uzyskasz je w wydziale geodezji;
• zasadnicza mapa do celów projektowych – przygotuje ją dla Ciebie geodeta, czas oczekiwania to około 4 tygodnie;
• oświadczenie lub warunki przyłączenia do sieci energetycznej, wodnej, kanalizacyjnej i gazowej – w zależności, co Ciebie dotyczy ; wprawdzie warunki na dzień dzisiejszy nie są potrzebne do wniosku o pozwolenie na budowę, ale warto wystąpić o nie od razu;
• decyzja dotycząca wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – w przypadku, gdy działka jest jeszcze oznaczona jako rolna; można to załatwić razem z wnioskiem o pozwolenie na budowę;
• pozwolenie na budowę zjazdu z drogi publicznej – w przypadku, gdy działka nie posiada jeszcze zjazdu;
• projekt budowlany – część architektoniczna; po zmianie przepisów w 2021 roku część techniczna składana jest do urzędu w momencie zakończenia budowy;
• opinia z badań geotechnicznych gruntu;
• oświadczenie o prawie do dysponowania działką do celów budowlanych;
• wniosek o wydanie pozwolenia na budowę;
• dziennik budowlany;
• oświadczenie kierownika budowy.

Kilka słów więcej o dokumentach

Przedstawiłem Ci wykaz dokumentów, które musisz zdobyć przed rozpoczęciem budowy. Poniżej znajdziesz kilka najważniejszych informacji na ich temat.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Jest to jeden z najważniejszych dokumentów do sprawdzenia przed zakupem działki, ponieważ to właśnie od niego zależy, czy uda Ci się później wybudować wymarzony dom. Aby przejrzeć MPZP nie musisz być właścicielem działki. Dokument ten prawie zawsze dostępny jest w internecie. Sprawdzisz w nim, czy dana działka nadaje się pod zabudowę jednorodzinną oraz jakie ma obostrzenia, np. często można spotkać się z odgórnie narzuconym kątem nachylenia dachu, przez co wiele projektów jest z zasady wykluczonych.

Warto też wiedzieć, że w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możesz spotkać się z dwiema opcjami:

• plan istnieje – w takiej sytuacji w pierwszej kolejności sprawdź, czy interesująca Cię działka ma przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną. Kolejno dowiedz się, jakie warunki narzuca plan w kontekście zagospodarowania działki oraz w stosunku do zabudowy. Jest to konieczne, ponieważ projekt domu, który wybierzesz, musi spełniać zawarte w MPZP wymagania.
• planu nie ma – złóż u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosek o wydanie warunków zabudowy, tzw. WZ. Wypełniając wniosek, musisz określić m.in. przewidywaną powierzchnię zabudowy oraz powierzchnię użytkową. Dodatkowo zobowiązany jesteś do opisania charakterystycznych danych zabudowy, podania przybliżonej wielkości zapotrzebowania na wodę oraz energię. Musisz także uwzględnić sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków. Urząd ma dwa miesiące na wydanie stosownego dokumentu. W uzyskaniu WZ bardzo często pomóc może architekt, który będzie wykonywał adaptację Twojego projektu, lub generalny wykonawca, taki jak nasza firma.

Po złożeniu wniosku może okazać się, że otrzymałeś odmowę wydania warunków zabudowy. Zdarza się tak najczęściej w sytuacji gdy:

• nie masz uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej z działki (udział w drodze dojazdowej, służebność przejazdu na innej działce);
• posesja jest nie uzbrojona lub nie ma nawet projektu uzbrojenia;
• grunty wymagają zmiany przeznaczenia na budownictwo jednorodzinne;
• teren jest objęty ochroną konserwatorską.

W takim wypadku warto skonsultować się z architektem i omówić z nim, czy jest coś, co możesz zrobić. Przysługuje Ci prawo do złożenia odwołania się od decyzji w ciągu 14 dni.

Warunki przyłączenia mediów

Kolejnym etapem załatwiania formalności jest uzyskanie decyzji w sprawie warunków dostawy mediów. W ten sposób otrzymujesz pozwolenie na postawienie przyłącza przede wszystkim prądu, gazu, wody oraz kanalizacji. Wnioski musisz złożyć w poszczególnych instytucjach.

Mapa do celów projektowych

Teraz nadszedł czas na zlecenie geodecie sporządzenia mapy do celów projektowych. Na podstawie tej mapy architekt stworzy plan zagospodarowania terenu – umiejscowienie Twojego domu, miejsc postojowych, miejsc na śmietniki, przebieg mediów itd.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Po skompletowaniu wszystkich dokumentów Ty lub architekt adaptujący składacie do urzędu wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Po około 2 tygodniach od złożenia wniosku urząd przesyła pismo z prośbą o uzupełnienie. Przypuszczam, że to dlatego, żeby był ślad, że ktoś oglądał i analizował złożoną dokumentację. Bardzo rzadko zdarza się, że urząd wydaje pozwolenie bez wcześniejszej prośby o uzupełnienie czegoś.

Dziennik budowy i tablica informacyjna

Gdy zgodnie z przepisami będzie można już rozpocząć budowę, z odpowiedniego urzędu można odebrać egzemplarz projektu architektonicznego. Jest to też odpowiedni moment do tego, aby zaopatrzyć się w tablicę informacyjną oraz dziennik budowy. Jego prowadzenie jest obowiązkowe i należy do zadań kierownika budowy. Jeśli budowę finansujesz z kredytu hipotecznego, bank będzie chciał zobaczyć dziennik lub jego skany przed wypłatą każdej kolejnej transzy.

Przed rozpoczęciem budowy, ale już po uzyskaniu pozwolenia, musisz złożyć do urzędu zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych. Nadzór budowlany opieczętuje też każdą stronę Twojego dziennika – ma to za zadanie uniemożliwienie dodawania lub usuwania stron w dzienniku.

To już wszystkie dokumenty, jakie chciałem Ci zaprezentować i objaśnić. Mam nadzieję, że ten wpis przybliżył Ci, jak wygląda proces uzyskania pozwolenia na budowę od strony formalności urzędowych i z jego pomocą łatwiej będzie Ci przejść cały proces. Pamiętaj, żeby uzbroić się w cierpliwość i dać sobie na załatwienie wszystkiego przynajmniej 2-3 miesiące.